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マンション管理会社変更③ 管理会社選定方法

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 マンションの理事長になったら、どんな仕事をそのように考えていくべきなのか。誰もが初めて知るであろうマンション管理業界。その一般的ではない考え方や運営方法を疑問に思うことも多いはず。
 そこで、このシリーズでは理事長や役員になったら知っておくべきやりべき仕事とその裏側についてご紹介します。

 今回は、管理会社変更を検討する際に避けては通れない「管理会社選定の際に注意すべき点」です。 

管理会社の種類と規模

 前回の記事で触れましたが、管理会社には独立系管理会社とデベロッパー系管理会社の二種類があります。この記事を見ている方は、デベロッパー系管理会社から独立系管理会社への変更を考えている方が多いのではないでしょうか。
 独立系管理会社は、売り主とは関係なく管理委託費が安いという事が多いです。というか、そうでもしないと、独立系管理会社へ変更するメリットがありませんからね。
 では、会社の規模ですが、大きいから良いというのは早計で、小さくてもよいところは沢山あります。

大手管理会社(グループ傘下含む)

  給料や福利厚生は大手管理会社の方が良いことが多く、人材の流れも安定しています。ちなみに、担当フロントの能力に会社はあまり関係ないと思いますが、大きな会社ほどコンプライアンスが重要視され、区分所有法や適正化法といったマンション管理に関する法律の遵守に厳しく、その分、経費をかけています。
 国土交通省が現地調査を行い積極的に取り締まりに乗り出したら、営業停止処分を受けるような管理会社は小規模な会社が多いでしょう。少し話が逸れましたが、そういった安心感というのは独立系・デベロッパー系に限らず、大手管理会社(親会社が大手も含む)のメリットになります。

小規模な管理会社

  小規模な会社であれば、別の記事でも触れている管理会社元請けの見積もりや中間マージンが安くなります。大手では、その利率が決められており、現地フロントマンが頑張っても、どうしても割高になってしまいます。

担当者は地元の人間??

 せっかく管理会社を変えても、質が落ちれば問題です。よく担当フロントマンの質で管理の質が変わると言いますが、まー大方そうだと思います。なので、質が悪いと思った際の人の入れ替えができるか否かが重要です。
 突然ですが、担当者や営業所にいる人員は地元の人間かどうか確認してください。
 理由は、地元の人間ばかりであれば、質はあまり変わらないからです。管理会社のフロントはストレスも多く人の入れ替わりが多いため、地元の管理会社間で同じ人間が移動する事になり、大手と違って、人員の入れ替えがフレッシュではない事が多いです。 
 また、地元の人間同士、顔見知りになり・・・実は価格競争もなく、出来レースであることもしばしば・・・との噂もあります。

一人当たりの担当棟数やエリアは??

  これは非常に重要で、多く場合、独立系管理会社はデベロッパー系管理会社と比較し倍近くの担当物件を持つことが多いです。でも、よく考えれば当たり前ですね・・・安くなる分、多く捌く必要がありますからね。担当が多い場合、当然密度が薄くなり、「こんなはずでは!!」となったケースもよく聞きます。
 また、担当数は少なくても遠方までカバーしている担当者であったら、密度を下げざるを得ませんので同様でしょう。
 一人当たり10棟(近隣地区に限る)以下であれば合格ラインです。

今の管理会社の提案力は??

 独立系管理会社は、契約上の項目はしっかりやりますが、それ以外の業務をどの程度行うのかを必ず確認しましょう。
 管理組合の多くは、トラブル発生時や修繕積立金値上げ時、大規模修繕工事検討時に説明会が開催されると思います。場合によっては、非常に紛糾し精神的にも辛い事もあろうかと思います。
 
さて、これを読んだあなたは、その説明会会場の檀上に誰がいると想像しましたか??
 
 本来は管理組合自ら行うべきことです・・・・管理会社担当者が参加者に言いたい放題言われているところを想像した方は・・・覚悟を決めて進みましょう!
 
 いかがでしたか??
 安くなれば良いという一方的な風潮に一考いただきたかったために、このような表現となっています。ですので、あくまで一つの参考としてくれれば・・・程度です。
 デベロッパー系管理会社の回し者ではありませんので、誤解しないでくださいね。 

<コラムセレクション>

マンション理事長の仕事①基本編

マンション理事長の仕事②管理会社からの提案

マンション理事長の仕事③管理会社の中間マージン

マンション理事長の仕事④管理会社への不満

マンション理事長の仕事⑤階層別地震被害

マンション理事長の仕事⑥個人別地震対策

マンション理事長の仕事⑦保険内容の確認

マンション管理会社変更①事前準備

マンション管理会社変更②管理会社の指導

マンション管理会社変更③業者選定

マンション管理会社変更④見積依頼

マンション管理会社変更⑤総会運営

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