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マンション理事長の仕事③ 管理会社が取る中間マージン

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  マンションの理事長になったら、どんな仕事をそのように考えていくべきなのか。誰もが初めて知るであろうマンション管理業界。その一般的ではない考え方や運営方法を疑問に思うことも多いはず。
 そこで、このシリーズでは理事長や役員になったら知っておくべきやりべき仕事とその裏側についてご紹介します。

 ここ数年で「終の棲家」としてマンションを選択する方も多くなってきており、修繕積立金の値上げや管理会社の変更について検討する管理組合も増えています。

 しかし、総会承認を伴う管理組合の意思決定方法は多数決という事もあり、「安い」という事が最も賛成票を集めやすく、「質が良いから高額でも良い」という議論には達しないのが現実です。
 そこで、*1デベロッパー系管理会社と*2独立系管理会社の両方の内情を知っている者として、他では書いていないような事を書いていきます。

管理会社とマージンについて

 この黒い噂は消えることなく語り継がれています。

 知らない方のために説明しますと、管理会社が受注業者となる場合は、堂々と経費を乗せた金額を管理組合へ管理会社の見積もり書として出せるのですが、管理組合が補修工事を管理会社以外の業者へ直接発注しても、裏で管理会社がマージンを取っているというものです。 
 時々勘違いされている方がいるため、念のため書いておきますが、工事や管理委託費の管理会社からの金額を見て、下請け業者へ支払う額(要するに原価)を教えてくれという方がいますが・・・これは、ファミレスに行き、このハンバーグの卸値を教えろ!と同義ですから冷静に考えてくださいね。 

なぜマージンが必要なのか??

 管理組合としては、管理会社へ依頼するより下請け業者へ直接発注した方が安くなります。問題は、直接発注する際に業者選定を管理会社へ任せており、業者に問題があった場合、管理会社の責任にするのではないか、というところにあります。

 そういったリスクがある以上、管理会社としては目に見えない経費が発生していると考えるのが普通だと思います。
 また、業者側も数多くいる入居者からいちいちクレームや要望を受けていては作業になりませんし、管理会社からお客様(管理組合)をしっかりと紹介されていないのに、何の後ろ盾もなく取引する事には躊躇してしまうのではないでしょうか。
 よって、業者は管理会社へ裏でマージンを支払った方が楽であると考えるのです。
 だからといって、マージンを取っているか、マージンがどの程度なのかという事を管理会社へ問いただしても正直に答える事はありません(答えることができない)ので、無駄な問答であり時間の無駄ですね。
 費用は安く、でも交渉や責任は持ってくれるような都合の良い会社はありません。

 実際にマージンはどれくらい??

 マージンについては、取っている会社の方が圧倒的に多いというのが実情でしょう。

 善良な管理会社であってもマージンは1割程度であり、場合によってはもっと多い事もあります。
 しかし、重要なのはマージンを取っているか否かではなく、管理会社へ破損個所の確認や業者手配を全て任せているところにあるのです。

対策は!!

 本当に適正価格にしたいのであれば、役員自ら現場を確認し、直接業者へ見積依頼する事が必要です。
 よって、私はマージンはあってしかるべきであり、1割程度しかとっていないのであれば、上記理由より公にしても理解いただけると思うのですが、慣習というか何というか・・・この状況が変わる事はないと思います。

<コラムセレクション>

マンション理事長の仕事①基本編

マンション理事長の仕事②管理会社からの提案

マンション理事長の仕事③管理会社の中間マージン

マンション理事長の仕事④管理会社への不満

マンション理事長の仕事⑤階層別地震被害

マンション理事長の仕事⑥個人別地震対策

マンション理事長の仕事⑦保険内容の確認

マンション管理会社変更①事前準備

マンション管理会社変更②管理会社の指導

マンション管理会社変更③業者選定

マンション管理会社変更④見積依頼

マンション管理会社変更⑤総会運営

*1:販売当初から管理をしている会社

*2:マンション販売会社と関わりがない、管理会社を変更し契約を取る側の会社

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